다주택자 양도세 중과 유예 종료

 

 

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-33 | 5월 9일 전 팔아야 하는 이유

 

"집이 두 채인데 지금 팔아야 할까요, 기다려야 할까요?"

 

요즘 부동산 카페와 커뮤니티에서 가장 많이 올라오는 질문입니다. 이유는 단순합니다. 2022년부터 4년간 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되기 때문입니다. 오늘 기준 D-33, 딱 한 달 남짓 남았습니다.

 

서울 아파트 매물이 한 달 새 7% 넘게 늘고, 강남 3구 토지거래허가 신청 건수가 지난달의 두 배를 훌쩍 넘긴 1,195건으로 폭증한 이유가 바로 이것입니다. 유예 종료 전 마지막 골든타임, 지금 무엇을 어떻게 준비해야 하는지 정리해드립니다.

 

1. 다주택자 양도세 중과 유예란?

 

원래 조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면 기본 양도세율(6~45%)에 중과세율이 추가로 붙습니다.

주택 수중과 적용 시 추가 세율

 

1세대 2주택자	기본세율 + 20%p
1세대 3주택 이상	기본세율 + 30%p

예를 들어 양도차익이 5억 원인 2주택자가 조정대상지역 집을 팔 때 중과 적용 시 세율이 최대 65%까지 올라갑니다. 반면 유예 기간에는 중과가 적용되지 않아 일반 누진세율(6~45%)만 부담하면 됩니다.

 

정부는 부동산 시장 안정을 위해 2022년 5월 10일부터 이 중과를 한시적으로 적용하지 않는 유예 조치를 시행해왔습니다. 이 유예가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 정부는 추가 연장은 없다는 입장을 분명히 했습니다.

 

 

2. 유예 종료 후 달라지는 것

 

유예가 끝나면 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 중과세율이 다시 부활합니다. 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 배제될 가능성이 커집니다.

 

세금 차이 실제 계산 예시

수도권 조정대상지역 아파트, 양도차익 3억 원, 2주택자 기준 비교

구분유예 기간 내 양도유예 종료 후 양도

적용 세율	일반 누진세율 (최대 45%)	기본세율 + 20%p (최대 65%)
예상 세부담	약 9,000만 원	약 1억 2,000만 원 이상
세금 차이	—	약 3,000만 원 이상 추가

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략적인 추정치입니다. 실제 세액은 보유 기간, 취득가액, 장기보유특별공제 등에 따라 달라지므로 반드시 세무사 상담을 받으세요.

 

 

3. 핵심("계약일 기준"으로 바뀌었다)

 

당초 계획대로라면 5월 9일까지 잔금 지급과 등기까지 완료해야 했습니다. 그러나 촉박한 일정으로 매물이 잠기는 현상을 방지하기 위해 정부가 보완책을 마련했습니다.

 

변경된 핵심 기준 — 잔금·등기 아닌 "계약일"

 

5월 9일 이전 계약 체결 후 잔금 지급·등기까지는 조정대상지역별로 4~6개월의 유예 기간을 둡니다. 

즉, 5월 9일까지 계약만 완료하면 잔금과 등기는 그 이후에 처리해도 중과 적용을 받지 않습니다.

 

지역별 잔금 유예 기간

강남·서초·송파·용산 (기존 규제지역)	계약일로부터 4개월 이내
그 외 조정대상지역	계약일로부터 6개월 이내

강남 3구·용산에서 5월 9일에 계약하면 늦어도 9월 9일까지 잔금을 치르면 됩니다.

 

 

4. 조정대상지역 현황 (2026년 4월 기준)

 

중과가 적용되는 조정대상지역은 다음과 같습니다. 이 지역 외 비규제지역은 다주택자라도 중과가 적용되지 않아 기본세율만 냅니다.

 

서울 — 25개 자치구 전역

경기 — 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시 등

⚠️ 조정대상지역 지정은 변동될 수 있으므로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최신 현황을 반드시 확인하세요.

 

5. 5월 9일 전 매도, 실무적으로 언제까지 움직여야 하나?

 

역산하면 지금이 사실상 마감 직전입니다.

 

토지거래허가 신청부터 승인까지 최대 15일이 소요됩니다. 강남 3구·용산 같은 토지거래허가구역에서는 허가 신청을 4월 중순까지 마쳐야 5월 9일 전 계약 완료가 가능합니다.

 

실무 타임라인

매물 내놓기·협의 시작	지금 즉시
토지거래허가 신청	4월 중순까지
매매계약서 작성 · 계약금 지급	5월 9일까지
잔금 지급 · 등기 완료	계약일 기준 4~6개월 이내

부동산 중개사무소에 문의해보면 강남권 급매 문의가 이미 폭주하고 있습니다. 원하는 가격에 팔기 위해서는 서두르는 것이 유리합니다.

 

6. 세입자 있는 집도 팔 수 있나?

 

임차인이 살고 있는 집을 매도할 때 실거주 의무 때문에 팔지 못하는 경우가 많았습니다. 정부는 이 부분도 보완했습니다.

 

무주택자가 매수할 경우, 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 의무를 유예합니다. 즉, 세입자가 나가기 전에도 계약을 완료할 수 있게 됐습니다. 다만, 무주택자 매수에 한정되고 현행 임대차계약이 유지되는 조건입니다.

 

7. 비규제지역 다주택자라면?

 

서울·경기 조정대상지역이 아닌 비규제지역(지방 대부분)의 주택을 보유한 다주택자는 애초에 중과 대상이 아닙니다. 기본 누진세율만 적용되므로 5월 9일 기한과 무관합니다. 본인 주택이 조정대상지역에 있는지를 먼저 확인하세요.

 

8. 지금 당장 확인해야 할 3가지

 

①  내 주택이 조정대상지역인지 확인

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 또는 네이버 부동산에서 해당 주소 조회

 

②  보유 기간·취득가액으로 예상 세금 계산

국세청 홈택스 → [세금 모의계산] → 양도소득세 계산에서 간이 계산 가능. 정확한 금액은 반드시 세무사에게 의뢰하세요.

 

③  토지거래허가 필요 여부 확인

강남·서초·송파·용산은 토지거래허가구역으로, 계약 전 구청 허가가 필요합니다. 허가 없이 체결한 계약은 무효이므로 반드시 사전 확인하세요.

 

9. 자주 묻는 질문

 

Q. 5월 9일 이후에는 무조건 중과되나요? 조정대상지역 내 다주택자는 중과 대상이 됩니다. 단, 비규제지역 주택·1세대 1주택 비과세 요건 충족 주택 등 예외가 있으므로 개별 상황에 따라 다릅니다.

Q. 오피스텔도 중과 대상인가요? 실제로 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 주택 수 산정 시 오피스텔의 실제 용도를 기준으로 판단하니 주의가 필요합니다.

Q. 증여로 주택 수를 줄이면 어떤가요? 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 때 취득세 12%가 적용될 수 있습니다. 증여 전 반드시 세무 전문가와 상담하세요.

 

[요약]

2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료. 지역별 잔금 유예 기간(4~6개월), 세금 차이 계산 예시, 토지거래허가 신청 타임라인, 세입자 있는 집 매도 방법까지 한 번에 정리했습니다.