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Q1. 6년 동안 ‘동일한 사람’에게 임대해야 하나요?
A : 아니요! 꼭 같은 사람에게 6년 동안 임대할 필요는 없습니다.
임대사업자는 “6년 동안 해당 집을 계속 세 놓겠다”는 의무만 지면 되고, 임차인이 중간에 이사 가면, 새로운 세입 자에게 다시 임대하면 됩니다.
- 2년 단위 계약으로 3번 다른 세입자를 받는 것도 OK
- 중간에 공실이 생겨도 짧은 기간이면 크게 문제되지 않음(단, 실제 임대 상태를 유지하려는 노력을 보여야 함)
Q2. 5년쯤 하다가 집값이 많이 올라서 팔고 싶으면?
A : 그냥 팔면 안 됩니다. 6년 의무기간을 못 채우면, 등록 말소되고 그동안 받은 세금 혜택을 모두 토해내야 합니다.
세 가지 중요한 불이익이 생깁니다.
| ① 세제 혜택 환수 | 받았던 종부세, 양도세 감면 혜택을 모두 토해내야 함 |
| ② 과태료 부과 | 정당한 사유 없이 중도에 처분하면 과태료가 나올 수 있음 |
| ③ 임대사업자 자격 박탈 | 등록 말소되면서 다시 등록도 일정 기간 불가능할 수 있음 |
[처분가능 예외사항]
- 임대사업자가 사망하거나 중대한 질병에 걸린 경우
- 해당 주택이 재건축·재개발로 철거 대상이 된 경우
- 세입자와 협의해서 임대계약이 불가능한 특별한 상황 등의 인정
위 3가지에 해당하면 관할 시·군·구청에 ‘등록 말소 사유’를 제출하고 처분할 수 있습니다.
Q3. 왜 이번 제도가 새로 생겼나?
A : 과거에는 ‘아파트’ 위주의 임대사업자 제도였고, 연립·다세대 같은 비(非)아파트 주택은 사실상 대상이 아니거나 제약이 많아 실질적인 등록과 세제 혜택을 받기 어려웠습니다.
그러나, 이번 제도 도입을 통해 소형주택, 비아파트 자산을 보유한 사람도 임대사업자로서의 제도권 혜택을 받을 수 있는 길이 열린 것입니다.
[제도 시행 전 vs 시행 후 비교]
| 등록 가능 주택 유형 | 주로 아파트 중심 | 연립, 다세대, 빌라 등 비아파트 포함 |
| 단기임대사업자 등록 가능 여부 | 불가하거나 실효성 없음 (제도 일몰 등으로 등록이 어려움) |
6년 단기임대사업 등록 가능 |
| 세금 혜택 | 혜택 없음 또는 축소됨 | 종부세 합산 배제 양도세 중과 배제 법인세 중과 배제 (건설형 한정) |
| 보증 가입 시 주택가격 산정 방식 | 감정가 vs 공시가 × 비율 (감정가 부풀리기 우려) |
감정평가 대신 HUG(보증회사)가 인정하는 감정가 도입 |
| 공시가격 적용 비율 | 130~190% 적용 (비현실적 구간 존재) |
주택 유형·가격대별로 현실화율 감안한 재조정 |
| 임대의무 기간 | 제도적으로 불안정했음 (등록 자체 어려움) |
6년간 등록 유지하면 혜택 보장 |
| 기타 개선사항 | 없음 | 원상복구 분쟁 방지 제도 도입 임차인 보증 내역 공무원 열람 가능 부기등기 말소 간소화 |
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