7월1일 부터 [3단계 스트레스 DSR] 시행, 현재와 무엇이 달라지나?

오는 2025년 7월 1일부터 금융당국은 가계대출에 대한 ‘3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제를 본격 시행합니다. 이번 조치는 그동안 단계적으로 확대되던 스트레스 DSR 제도의 최종 단계로, 수도권 실수요자 및 고액 대출자들에게 많은 영향을 줄 것으로 보입니다.

 

금리인상 이미지

 

스트레스 DSR이란?

DSR은 개인이 가진 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. 즉, 대출을 받을 수 있는 상환 능력을 수치로 보여주는 제도입니다.

여기에 ‘스트레스 금리’를 더해 미래 금리 상승에 따른 리스크까지 반영한 것이 스트레스 DSR입니다. 실제 대출에 적용되는 금리는 아니지만, 대출 심사 시 더 높은 금리를 가정해 상환능력을 평가함으로써 과도한 대출을 방지하려는 목적이 있습니다.

 

금융당국은 지난 2024년부터 단계적으로 스트레스 DSR 제도를 도입해왔으며, 이번 3단계는 사실상 모든 가계대출을 대상으로 하는 최종 단계입니다.

무엇이 바뀌나? 주요 변경사항 요약

1. 스트레스 금리 상향
   • 1단계 : 0.38%
   • 2단계 : 0.75%(수도권 주담대는 1.20%)
   • 3단계 : 1.50% (지방 주담대는 한시적으로 0.75% 유지)
2. 적용 대상 확대
   • 기존 : 주택담보대출(주담대), 신용대출
   • 3단계부터 : 주담대 + 신용대출 + 기타대출(토지·상가·장기카드론 등 모든 가계대출)
3. 대출한도 감소 예상
   • 수도권 기준, 대출한도가 2,000만~3,000만원 줄어들 것으로 예측
   • 예) 연소득 1억 원, 대출금리 4.2%, 30년 만기 기준
     • 변동형 주담대 : 5.9억 → 5.7억원
     • 혼합형 : 6.3억 → 5.9억원
     • 주기형 : 6.5억 → 6.4억원
4. 혼합형·주기형 대출 스트레스 금리 적용 비율 상향
   • 혼합형 : 60% → 80%
   • 주기형 : 30% → 40%
   • 변동형은 기존처럼 100% 그대로 유지
     ※ 단, 지방 주담대는 이 비율도 2단계 기준(60%, 30%) 유지

수도권과 지방 차이

수도권에서 주택 대출 수요가 더 많고, 가계부채 증가율도 높기 때문에 보다 강한 규제를 적용하려는 의도입니다. 반면 지방은 대출 증가세가 상대적으로 낮아 일시적으로 규제를 유예하는 것입니다.

• 수도권(서울·경기·인천) : 스트레스 금리 1.50% 적용
• 지방 : 2025년 말까지 한시적으로 2단계 수준(0.75%) 유지

신용대출도 타격

이번 3단계부터는 신용대출도 본격적으로 스트레스 DSR의 적용 대상이 됩니다.
단, 잔액 1억원 초과하는 고액 차주만 해당하며, 대출 만기와 금리 유형에 따라 적용 비율이 달라집니다.

• 변동형 및 만기 3년 미만 고정형 : 스트레스 금리 100% 적용
• 만기 3~5년 고정형 : 60% 적용
• 만기 5년 이상 고정형 : 적용 제외

예를 들어, 연소득 1억 원 차주의 경우 만기 5년, 금리 5.5%의 신용대출이라면

• 변동형은 1억5,200만 원 → 1억4,800만원 (약 400만 원 감소)
• 고정형(3~5년)은 1억5,400만 원 → 1억5,100만원 (약 300만 원 감소)

실수요자는 어떻게 준비해야 할까?

금융당국은 제도 시행 전까지 선수요(시행전 대출받으려는 수요) 쏠림을 막기 위해 은행들에 관리목표를 부여하고, 행정지도를 통해 안정적인 제도 안착을 유도할 계획입니다.

다만 실수요자 입장에서는 대출 한도 축소는 피할 수 없는 상황입니다.

 

대출을 고려하고 있다면

• 6월 30일 이전까지 주택 매매 계약을 체결하거나
• 집단대출 입주자 모집 공고가 이뤄졌다면
  → 기존 2단계 규정(낮은 스트레스 금리)이 적용됩니다.

따라서 7월 전에 대출을 실행할 수 있다면 상대적으로 유리합니다.

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결 론

7월 1일부터 적용되는 3단계 스트레스 DSR 제도는 가계대출 전반에 걸쳐 강도 높은 규제를 적용합니다. 특히 수도권은 대출 한도가 수천만원 줄어드는 만큼, 실수요자는 자금 계획을 철저히 점검해야 하며, 필요 시 제도 시행 전까지 대출을 실행하는 것도 고려할 필요가 있습니다.

 

이 제도는 금리 상승기에도 가계부채의 급증을 막고, 금융시스템을 안정화하기 위한 장치입니다. 하지만 개인 입장에서는 자금조달의 유연성이 떨어지므로 향후 이사, 내 집 마련, 전세금 마련 등 계획이 있다면 보다 면밀한 준비가 필요합니다.