양도세

 

 

 

양도세란 무엇일까요?
부동산을 팔 때 발생하는 양도소득세의 개념부터 과세 기준, 계산 방법, 비과세 조건까지 초보자도 쉽게 정리했습니다.

 

집·땅 매도 전 꼭 확인하세요.

 

부동산을 사고파는 과정에서 많은 사람들이 가장 헷갈려 하는 세금이 바로 양도소득세, 흔히 말하는 양도세입니다.

“집을 팔면 세금을 왜 이렇게 많이 내야 하지?”
“차익이 있어야만 세금이 나오나?”

 

양도세의 개념부터 과세 기준, 누가 언제 내는지까지 처음 접하는 분도 이해할 수 있도록 차근차근 정리해보겠습니다.

 

1. 양도세란?

 

 

 

양도세는 자산을 팔아서 이익이 발생했을 때  그 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.

 

여기서 말하는 자산에는 다음이 포함됩니다.

• 주택
• 토지
• 상가
• 분양권
• 입주권
• 일부 주식(대주주, 비상장 등)

즉, “팔아서 남긴 돈”에 대해 내는 세금이라고 이해하시면 됩니다.

 

2. 언제 양도세를 내야 할까?

 

 

 

양도세는 매도 시점이 아니라 소유권이 이전되는 시점을 기준으로 발생합니다.

• 매매계약 체결 ❌
• 잔금 일부 지급 ❌
• 잔금 지급 + 등기 이전 완료 ⭕

이 시점이 바로 양도 시점입니다.

 

3. 양도세는 모두 내야 하나?

 

 

 

 

아닙니다. 조건에 따라 비과세·감면을 받을 수도 있습니다.

대표적인 비과세 사례

1세대 1주택 비과세

• 2년 이상 보유
• 실거주 요건 충족 시
  → 양도세 없음 (한도 내)

양도차익이 없는 경우

• 싸게 팔았거나
• 취득가와 비슷한 가격에 매도→ 과세 대상 아님

 

4. 양도세 계산은 어떻게 하나?

 

 

 

양도세는 단순히 “집값 × 세율”이 아닙니다.

기본 계산 구조

 

ㅇ 양도차익 = 매도가격 – (매수가격 + 필요경비)

ㅇ 과세표준 = 양도차익 – 각종 공제

ㅇ 양도세 = 과세표준 × 세율

 

필요경비에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 취득세
• 중개수수료
• 리모델링 비용(증빙 필요)

 

5. 양도세 세율은 얼마나 될까?

• 기본 세율 : 6% ~ 45% (누진세)
• 다주택자, 조정대상지역 등은 중과세율 적용 가능

그래서 “언제, 몇 채를 가지고 팔았는지”가 매우 중요합니다.

 

6. 양도세 중과란?

 

중과란 말 그대로 세금을 더 무겁게 매긴다는 뜻입니다.

 

예를 들어,

• 다주택자가
• 조정대상지역 주택을 매도할 경우
  → 기본세율 + 추가 세율이 붙을 수 있습니다.

이 때문에 최근까지 ‘양도세 중과 유예’ 같은 정책이 자주 등장한 것입니다.

 

7. 양도세 신고는 언제, 어떻게?

 

ㅇ 신고 기한

• 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내

ㅇ 신고 방법

• 홈택스 전자신고
• 세무사 대행 가능

신고를 안 하면 → 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

8. 정리｜양도세, 이것만은 기억하세요

 

ㅇ 양도세는 팔아서 남긴 이익에 부과되는 세금
ㅇ 등기 이전 시점이 기준
ㅇ 1주택자는 비과세 가능
ㅇ 다주택자는 중과세 위험 존재
ㅇ 매도 전 세금부터 계산하는 것이 가장 중요