양도세 계산 예시

 

 

 

양도세(양도소득세)는 “얼마에 샀고, 얼마에 팔았는지”보다 누진세율 구조를 이해했는지가 훨씬 중요합니다.

 

그래서 이번 글에서는  양도세 누진세율표를 먼저 확인하고,  실제 숫자 예시로, 세금이 어떻게 계산되는지 단계별로 설명드리겠습니다.

 

1. 양도세 계산 흐름 한눈에 보기

 

 

 

양도세는 아래 순서로 계산됩니다.

1. 양도차익 계산
2. 과세표준 계산
3. 누진세율 적용
4. 지방소득세(10%) 추가

 

2. 양도소득세 누진세율표 (기본세율)

 

 

※ 1년 이상 보유한 부동산 기준 (중과 제외, 일반 과세)

과세표준세율누진공제

 

1,400만 원 이하	6%	없음
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 ~ 1억 5천만 원	35%	1,544만 원
1억 5천만 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

본인 과세표준이 어디 구간에 속하는지가 핵심입니다.

 

3. 실제 양도세 계산 예시

 

 

가정 조건

• 매수 가격 : 5억 원
• 매도 가격 : 8억 원
• 필요경비 : 3,000만 원
• 보유 기간 : 3년
• 1세대 1주택 비과세 요건 ❌ (일반 과세)

 

① 양도차익 계산

 

양도차익 = 매도가 – (매수가 + 필요경비) = 8억 – (5억 + 0.3억) = 2억 7천만 원

 

② 과세표준 계산

 

양도차익에서 기본공제 250만 원 차감

 

과세표준 = 2억 7천만 – 250만 = 2억 6,750만 원

 

 

③ 누진세율 적용

 

과세표준 2억 6,750만 원
→ 1억 5천만 ~ 3억 구간
→ 세율 38% / 누진공제 1,994만 원

 

산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제 = 267,500,000 × 38% – 19,940,000 ≈ 81,710,000원

 

양도소득세 약 8,171만 원

 

④ 지방소득세 추가 (10%)

 

지방소득세 = 8,171만 × 10% ≈ 817만 원

 

 

4. 최종 납부 세금

 

총 양도세 = 8,171만 + 817만 ≈ 약 8,990만 원

 

양도차익 2억 7천만 원 중 약 9천만 원이 세금으로 나감

 

5. 누진세율, 왜 중요할까?

 

양도세는
❌ “전체 금액에 같은 세율”이 아니라
⭕ 구간별로 세율이 달라지는 구조입니다.

 

그래서,

• 매도가격이 조금만 올라가도
• 과세표준이 다음 구간으로 넘어가면
  세금이 급격히 증가

이 때문에
✔ 매도 시기
✔ 분할 매도 가능성
✔ 비과세·감면 요건
을 미리 따져야 합니다.

 

6. 만약 1세대 1주택 비과세라면?

 

같은 조건이라도

• 2년 이상 보유
• 실거주 요건 충족

양도세 0원 (한도 내) 

 

누진세율을 아느냐 모르느냐가 수천만 원 차이를 만듭니다.

 

7. 정리｜양도세 계산 핵심 요약

 

ㅇ 양도세는 누진세 구조
ㅇ 과세표준 구간 확인이 가장 중요
ㅇ 누진공제 반드시 적용
ㅇ 지방소득세 10% 추가
ㅇ 매도 전 계산은 필수