[10ㆍ15 부동산대책] 정부, 서울 전역·경기 핵심지역 ‘규제 폭탄’

 

 

 

[10ㆍ15 부동산대책]  정부, 서울 전역·경기 핵심지역 ‘규제 폭탄’

조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 지정

 

정부가 서울 전역과 경기도 핵심지역을 한꺼번에 규제지역으로 묶는 전례 없는 부동산 규제 대책을 발표했습니다. 이번 조치는 집값 상승을 억제하고, 갭투자 및 레버리지 투자 수요를 전면 차단하겠다는 의지가 담긴 강력한 조치로 평가됩니다.

 

정부의 이번 부동산 대책은 단순한 규제 발표를 넘어 서울 전역과 경기 핵심지역을 한 번에 묶는 ‘통규제’라는 점에서, 향후 수도권 주택시장 흐름과 투자 전략에 결정적인 영향을 미칠 전망입니다.

 

1. 규제지역, 서울 전역·경기 12곳 ‘통’ 지정

 

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 15일 오전 서울 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고
이같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 대책’을 공식 발표했습니다.

 

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 서울 25개 자치구 전체 → 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 포함
• 경기도 12개 핵심지역 → 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인 수지, 의왕, 하남

이들 지역은 조정대상지역·투기과열지구로 동시 지정되며, 규제 효력은 16일부터 발효됩니다.

 

2. 토지거래허가구역 지정…갭투자 차단

 

정부는 규제지역 내 갭투자 차단을 위해 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

대상은 아파트 및 동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택으로, 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지입니다.

이로 인해 기존 투자자들의 매수 전략과 레버리지 활용이 사실상 제한될 전망입니다.

 

3. 대출 규제 강화, 주담대 한도 축소

 

대출 규제 또한 대폭 강화됩니다. 기존 주택담보대출(주담대) 6억원 한도가 조정됩니다.

• 15억~25억원 주택 → 6억 → 4억
• 25억원 초과 주택 → 2억
• 15억원 이하 주택 → 기존 6억 유지

또 규제지역 주담대에는 스트레스 금리를 1.5% → 3.0%로 상향하고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영합니다.

 

더불어 은행권 주담대 위험가중치 하한(15% → 20%) 조치도 내년 1월로 앞당겨 조기 시행됩니다. 이로써 LTV, DTI 등 기존 총량 규제와 중첩되면서, 투자 목적의 레버리지 수요는 사실상 차단될 전망입니다.

 

4. 부동산 시장 감시 강화

 

정부는 이번 대책의 실효성을 높이기 위해 시장 감시 체계도 정비합니다.

• 국무총리실 산하 부동산감독기구 신설
• 가격 급등, 이상 거래, 대출 쏠림 상시 모니터링
• 관계 부처 및 지자체 합동 점검

또한 부동산 세제는 ‘숨은 카드’로 남겨두고, 시장 반응과 거래 흐름을 점검 후 보유세·거래세를 탄력적으로 조정할 계획입니다.

 

5. 규제 효과와 전망

 

이번 대책이 시행되면, 수도권 핵심지의 자금 조달 환경이 급격히 제한되고, 갭투자가 전면 차단됨에 따라 투기 수요가 빠르게 위축될 것으로 예상됩니다.

 

금융권 관계자는 “대출 한도 축소와 금리 상향, DSR 반영 등이 중첩되면서 레버리지 매수는 거의 불가능해진다”며 “집값 상승세 억제에 실질적 영향을 줄 것”이라고 분석했습니다.

 

실제 과거 조정대상지역 지정과 LTV·DTI 규제 강화 이후, 갭투자 및 다주택자 매수 심리가 급격히 위축된 사례가 있습니다. 이번 조치 역시 유사한 효과가 기대됩니다.

 

6. 정부의 메시지

 

김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며 “주택시장 안정을 정부 정책의 최우선 순위로 두고 관계부처가 총력 대응하겠다”고 강조했습니다.

 

이번 정책은 단기적인 집값 안정뿐 아니라, 중장기적 주거 안정 정책의 방향을 제시한다는 점에서 큰 의미가 있습니다.